Was macht ein Revisor der Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft?

Als Revisor können eine oder mehrere natürliche oder juristische Personen gewählt werden. In der Praxis stellt sich häufig jemand aus der Gemeinschaft zur Verfügung, welcher auch ein Flair für Zahlen hat und die notwendige Zeit für die Prüfung aufbringen kann. Sollte dies nicht der Fall sein, so ist es empfehlenswert, dass eine unabhängige Revisonstelle (z. B. eine Treuhandfirma) beauftragt wird. Die Dauer dieses Amtes ist unterschiedlich, je nach Reglement oder Beschluss der Gemeinschaft wird für ein oder mehrere Jahre gewählt. Eine gesetzliche Verpflichtung besteht übrigens nicht. Nun stellt sich die Frage, was ein Revisor bzw. eine Revisorin im Auftrag der Gemeinschaft machen muss.

Im Wesentlichen wird die Geschäftsführung der Verwaltung überprüft, insbesondere wird die Jahresrechnung kontrolliert und der Stockwerkeigentümer-Versammlung einen schriftlichen Bericht (Revisorenbericht) über die Befunde vorgelegt. Konkret heisst dies:

• Gibt es eine ordentliche Rechnungsführung (Bilanz, Jahresrechnung, verständlicher Kontenplan)?

• Kam die Verwaltung ihrer Verpflichtung nach, Rechnungen im Auftrag der Gemeinschaft fristgerecht zu begleichen und wurden allfällige Skontoabzüge / Rabatte geltend gemacht?

• Gab es Mahnungen, welche durch die Verwaltung verursacht wurden? In diesem Fall sollte die Verwaltung für diese Unkosten aufkommen.

• Betreffen die Ausgaben und Einnahmen die korrekte Liegenschaft, die korrekte Periode und wurden diese in der richtigen Kostengruppe verbucht?

• Sind die Belege vollständig und stimmen mit der geführten Buchhaltung überein? Wir erinnern uns sicher alle an den Satz aus Schulzeiten „ohne Beleg, keine Buchung“.

• Lassen sich sämtliche Ausgaben rechtfertigen und belegen? Mit der Verwaltung wird üblicherweise eine Kompetenzsumme vereinbart, welche ohne Beschluss der Gemeinschaft oder ohne bewilligte Budgetposition nicht überschritten werden darf.

• Wurde die Zahlung zu Gunsten Erneuerungsfonds gemäss Beschluss getätigt? Eine Randbemerkung hierzu: Häufig greifen Verwaltungen immer wieder auf die Gelder vom Erneuerungsfonds zu wegen Liquiditätsengpässen. Es ist jedoch auch die Aufgabe einer Verwaltung, ein seriöses Budget zu erstellen und ein striktes Inkasso zu führen. Stetige Entnahmen aus dem Fonds wegen Liquiditätmangels sind meines Erachtens zu unterlassen. Aufwendungen zu Lasten Erneuerungsfonds bedürfen grundsätzlich eines Beschlusses der Versammlung. Vorbehalten bleibt die Bestreitung von Kosten für notwendige und unaufschiebbare Arbeiten, welche nicht vorhersehbar waren und für deren Bezahlung der Verwaltung keine anderen Mittel zur Verfügung stehen.

• Wurde das Budget eingehalten und wenn nicht, lassen sich die Überschreitungen erklären?

• Wurden die Kosten gemäss Reglement verteilt oder allenfalls nach einem speziellen Verteilschlüssel, welcher von der Gemeinschaft beschlossen und protokolliert wurde?

Der Revisionsstelle müssen somit folgende Dokumente zur Verfügung gestellt werden: Buchhaltungsunterlagen, Bank- und Buchungsbelege, Verträge (z. B. auch mit der Verwaltung), Versammlungsbeschlüsse, eventuell sonstige Korrespondenz, welche relevant sein könnte.

Zur Erinnerung die allgemeinen Grundsätze einer Buchhaltung: klar, richtig, vollständig und wahr. 

Sollte die Revisionsstelle Mängel feststellen, so müssen diese der Verwaltung gemeldet und die Korrektur angefordert werden. Davon ausgehend, dass die Verwaltung die Korrektur vornimmt, wird im Anschluss der Revisorenbericht zu Händen der Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft verfasst (die Verwaltung hat hierfür sicherlich eine Vorlage). Der Revisor bzw. die Revisorin berichtet über das Ergebnis der Prüfung und beantragt, die Jahresrechnung zu genehmigen oder abzulehnen. Ob die Jahresrechnung schlussendlich genehmigt und die Verwaltung entlastet wird (Décharge erteilen), entscheidet die Gemeinschaft anlässlich der Versammlung.